Tudo o que precisa de saber sobre: Mais Valias

Se vendeu uma casa saiba que é necessário declarar o valor dessa venda no ano fiscal seguinte com a entrega da declaração do IRS, e com indicação de que se pretende reinvestir, caso tal seja a vontade do contribuinte. 

As mais-valias são tributadas em sede de imposto sobre o rendimento (IRS) e incidem sobre o lucro obtido na venda de um imóvel, ou seja, a diferença entre o preço de venda e o preço de aquisição, depois de aplicadas algumas deduções.

Nem sempre, contudo, o valor recebido representa um verdadeiro lucro para o contribuinte. Por vezes, essa quantia é imediatamente reinvestida na compra de uma nova casa ou até na construção de habitação própria e permanente. Nestes casos, a lei prevê isenções totais ou parciais de imposto, desde que sejam cumpridas determinadas condições.

Para não ser apanhado desprevenido, este artigo aborda os aspetos essenciais da tributação de mais valias imobiliárias, incluindo isenções e deveres fiscais associados.

Como se apuram as mais-valias?

A fórmula que a Autoridade Tributária utiliza para calcular o valor tributável é relativamente direta:

Mais-valia = Preço de Venda - (Preço de Aquisição + Encargos + Despesas Dedutíveis)

Subtrai-se ao valor de venda o valor de aquisição, devidamente atualizado com o coeficiente de desvalorização monetária, bem como os encargos e despesas dedutíveis suportados com o imóvel.

Estas despesas incluem, por exemplo, obras de valorização realizadas nos últimos doze anos, custos com certificações energéticas, comissões pagas a mediadoras imobiliárias, despesas de escritura e registos. Um detalhe importante: todas estas faturas e comprovativos devem estar em nome do proprietário.

Depois de apurado o valor da mais-valia, a tributação dependerá do perfil do contribuinte.

No caso de residentes fiscais em Portugal, apenas 50% do lucro apurado é considerado para efeitos de IRS. Já no caso de não residentes, a mais-valia é tributada na totalidade, à taxa fixa de 28%. O mesmo se aplica a empresas, cujos lucros são tributados no âmbito do IRC, sem qualquer isenção parcial.

Quando há lugar a isenção?

A mais comum das isenções está relacionada com o reinvestimento. Se o valor obtido com a venda for aplicado na aquisição, construção ou reabilitação de uma nova habitação própria e permanente, a lei permite a exclusão parcial ou total da tributação, desde que o reinvestimento ocorra no prazo de 36 meses.

É crucial, nesse contexto, declarar a intenção de reinvestimento já na declaração de IRS referente ao ano da venda, através do Anexo G, quadro 5. A Autoridade Tributária fará posteriormente a verificação do cumprimento dessa intenção: se a totalidade do valor tiver sido aplicada conforme previsto, não haverá lugar ao imposto. Caso contrário, será tributado o montante remanescente.

Após a conclusão do reinvestimento, o contribuinte dispõe de 12 meses para estabelecer a nova habitação como morada fiscal, condição necessária para validar a isenção.

Importa também sublinhar que esta isenção não se aplica à compra de segundas habitações, imóveis para arrendamento ou imóveis adquiridos com outro fim que não o da habitação própria e permanente.

Se a nova casa foi adquirida antes da venda da anterior, o contribuinte dispõe de 24 meses para concluir a venda e, posteriormente, comprovar o reinvestimento dos valores. A Autoridade Tributária, neste caso, também exigirá prova de que a nova propriedade se tornou, de facto, a residência principal da família.

Outras situações de isenção

Há ainda mais casos em que o imposto sobre mais-valias não se aplica, é o que acontece, por exemplo, com imóveis adquiridos (por compra ou herança) antes de 1989. 

Nessa data entrou em vigor o Código do IRS e, por isso, estes bens não estão sujeitos à tributação de mais-valias. Ainda assim, o contribuinte deve declarar a venda no Anexo G da sua declaração da venda do imóvel e neste processo é fundamental dispor da caderneta predial e de outros documentos que permitam comprovar a data e o valor de aquisição.

Outro caso especial aplica-se a pessoas com mais de 65 anos ou reformados. Se optarem por reinvestir o valor da venda num produto financeiro destinado ao complemento da reforma, como um PPR ou seguro de vida, poderão também beneficiar de isenção fiscal.

Dra Mª de Lurdes Mangerona advogada e assessora jurídica da marca R.Broker’s comenta e aconselha:

“A chave para evitar complicações fiscais está na preparação e no rigor com que se gere a documentação associada à transação. É essencial guardar todas as faturas relativas a obras, materiais de construção, certificações, comissões, escritura e outros encargos.

Na venda de um imóvel, a simulação prévia da mais-valia pode ser decisiva. Com ela, é possível perceber o impacto fiscal da operação e avaliar se compensa, por exemplo, adiar a venda, realizar melhorias, ou optar por reinvestir para usufruir da isenção.

Não é necessário esperar pela época de IRS para organizar todos os documentos. Idealmente, o processo deve ser preparado com antecedência, de forma a evitar surpresas e garantir que todas as obrigações são cumpridas no tempo certo.”

Vender um imóvel envolve mais do que negociar um preço e assinar uma escritura. As implicações fiscais das mais-valias podem ser significativas saber como funciona o sistema, que despesas são dedutíveis e que condições permitem isenção, é meio caminho andado para tomar decisões mais informadas e proteger o património.

Esta é a missão da R.Broker’s mais do que vender o seu imóvel os nossos agentes e parceiros desenham consigo um processo que engloba todas as obrigações que sejam relativas à venda do imóvel como posteriores à sua escritura.

Se acabou de vender o seu imóvel esperamos que este artigo tenha lhe sido útil e esclarecedor.