Tudo sobre o CPCV- Contrato de Promessa Compra e Venda

O momento da decisão em direção à sua nova casa

Comprar casa é um dos momentos mais importantes da vida. Envolve sonho, planeamento e é, claro, um compromisso importante. Um dos primeiros grandes marcos desse processo é a assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda, mais conhecido como CPCV. Este contrato é como um aperto de mão formal entre comprador e vendedor: uma promessa que assegura que ambas as partes pretendem concluir a transação nos termos ali definidos.

Neste documento ficam registados os detalhes do negócio — a identificação das partes, o preço acordado, a data para a escritura, o estado do imóvel, eventuais condições suspensivas (como a aprovação de um crédito ou realização de obras),o valor do sinal, entre outros pontos críticos como medidas e penalidades caso o acordo não seja cumprido.

Apesar de não obrigatório por lei o CPCV é mais do que uma formalidade, é uma ferramenta de proteção mútua. Dá-lhe a segurança de que o imóvel não será vendido a outra pessoa e permite-lhe preparar com tranquilidade os próximos passos até à escritura.

Em que situações se elabora um CPCV?

Este contrato é um aliado precioso em todas as ocasiões de compra e venda de um imóvel principalmente se estão pendentes algumas das seguintes situações:

-Quando o comprador ainda não tem o financiamento aprovado

-Quando o imóvel ainda está em construção ou em obras

-Quando o vendedor precisa de mais tempo para regularizar o imóvel

-Quando ambas as partes pretendem mais tempo para ponderar a compra e venda

-Quando existe a necessidade de incluir condições que possam suspender o negócio.

Contudo, como qualquer contrato, o CPCV deve ser lido, entendido e, sempre que necessário, ajustado às suas necessidades e à realidade do negócio em questão. 

O CPCV exige o pagamento de um sinal?

Embora não seja obrigatório, é uma prática comum e altamente recomendada, sendo vantajoso para ambas as partes envolvidas.

Para o comprador, a entrega de uma verba inicial funciona como um “sinal de compromisso”, garante a reserva do imóvel e assegura o cumprimento do contrato. Já para o vendedor, representa um pagamento inicial e uma prova do interesse genuíno por parte do comprador.

O valor do sinal varia, por norma, entre 10 e 20% do valor de aquisição do imóvel (não havendo obrigatoriedade no valor a boa prática aponta aproximadamente para 10%) este valor é entregue no ato da assinatura do CPCV, com menção no próprio contrato que comprova o pagamento na data da celebração.

O que acontece em caso de incumprimento do CPCV?

Em caso de incumprimento do CPCV, podem surgir diversas consequências, dependendo das cláusulas estipuladas no contrato:

-Incumprimento por parte do comprador: o vendedor pode ficar com o sinal pago como forma de indemnização

-Incumprimento por parte do vendedor: o comprador pode exigir a devolução do sinal em dobro ou, em alguns casos, recorrer a tribunais para exigir a execução específica do contrato

-Incumprimento por ambas as partes: pode haver resolução amigável ou intervenção judicial, tudo depende do acordo previamente estabelecido no contrato.

Para proteger o seu valor de sinal a Dra Mª de Lurdes Mangerona, advogada e assessora jurídica da marca R.Broker´s , aconselha:

“o CPCV  é na verdade, o alicerce jurídico da compra de um imóvel. Este documento é vital para proteger o valor do seu sinal e garantir o sucesso do seu negócio.

Antes de assinar, é essencial verificar a titularidade do imóvel, confirmar que não existem dívidas ou litígios pendentes e garantir que tudo está em conformidade.

Um erro comum também é deixar de incluir cláusulas sobre resolução de possíveis conflitos, ou deixar de prever condições suspensivas claras, como a aprovação do financiamento. 

Outro ponto crítico é o calendário: os prazos devem ser realistas e alinhados com todas as partes envolvidas — comprador, vendedor, banco, conservatória. Estes detalhes fazem toda a diferença entre uma compra segura e um futuro problema jurídico.”

É aqui que entra o papel fundamental do seu agente imobiliário e, idealmente, de um advogado com experiência em transações imobiliárias. 

Na R. Broker's, acompanhamos os nossos clientes em cada passo do processo. Trabalhamos com parceiros jurídicos especializados que revêem o CPCV consigo, explicam os seus direitos e deveres, e propõem alterações sempre que necessário — tudo para garantir que aquilo que assina é justo, equilibrado e protege o seu investimento.

Além disso, ajudamo-lo a compreender as medidas a que se compromete e a preparar-se para cumpri-las sem dificuldades. Redesenhamos consigo o processo, se necessário, para que tudo esteja alinhado com os seus objetivos e capacidades. O nosso foco é evitar surpresas e garantir que o caminho até à escritura seja o mais transparente e seguro possível.

Este é o nosso sucesso, o compromisso , o acompanhamento em todas as fases do negócio, mesmo depois da escritura estamos aqui.